La ciudad de A Coruña cuenta con muchos bajos y oficinas que se encuentran vacíos y que son perfectos para el cambio de uso de local a vivienda.
En AC8 Arquitectura, único estudio especializado en las conversiones a vivienda de Galicia, hemos ido paulatinamente expandiendo nuestro radio de acción y ahora ponemos nuestro foco en la Provincia de A Coruña para abordar el creciente número de consultas que recibimos desde Santiago, Ferrol y Coruña y sus áreas de influencia.
Índice
¿Por qué convertir un local a vivienda en A Coruña?
El cambio de uso de local a vivienda ya era posible en A Coruña, pero gracias a las modificaciones a la normativa de habitabilidad llevadas a cabo en el año 2023, se han flexibilizado los requisitos que hay que cumplir para este tipo de conversiones.
Gastos de mantenimiento de un bajo vacío
Debido la amplia oferta de bajos en venta y alquiler, los plazos para encontrar inquilinos o compradores para un local comercial son cada vez mayores. Además, debido a la cantidad de locales en el mercado, el precio que se puede conseguir es mucho menor que hace unos años. Cada mes que el local sigue vacío aumenta el coste de mantenimiento total, por lo que al final se acaba convirtiendo en una carga económica considerable.
Debido a los cambios en los hábitos de consumo de la sociedad, que cada vez compra más por internet y en grandes centros comerciales, esta situación continuará empeorando. Según datos del censo, la oferta interanual de locales comerciales ha crecido en torno a un 10-15% si se comparan datos de hace 5 o 10 años.
Los propietarios de oficinas y bajo comerciales vacíos se enfrentan a unos gastos fijos que pueden llegar a los 3000 € anuales, ya que hay que hacer frente a pagos de comunidad, agua, luz, derramas e impuestos.
Rentabilidad de las viviendas
En el extremo opuesto se encuentra la demanda de vivienda, especialmente en ciudades como A Coruña, tanto para alquiler como para compra.
Por este motivo, una excelente alternativa para dinamizar este tipo de espacios infrautilizados es convertirlos en viviendas, consiguiendo una mayor rentabilidad y revalorización de este tipo de inmuebles.
Para personas buscando vivienda, la gran variedad de locales disponibles hace más sencillo encontrar uno adecuado a nuestras necesidades, en una localización acorde a nuestras preferencias, y con un coste de compra muy inferior al de cualquier inmueble a la venta en dicha zona.
AC8 es el único estudio de arquitectura especializado en cambios de uso de local a vivienda en Galicia.
¿Cómo se hace el cambio de uso en A Coruña?
Antes de plantearse el cambio de uso hay que tener en cuenta que no todos los locales son adecuados. Para que la modificación pueda llevarse a cabo deben cumplirse un número de requisitos.
Además de las normativas Autonómicas y Estatales que deben cumplirse, cada municipio de Galicia tiene sus propias normativas urbanísticas, y las ciudades de la provincia de A Coruña no son una excepción. Por lo tanto, es vital contar con un equipo técnico experto en el cambio de uso de local a vivienda para contar con todas las garantías necesarias.
Pasos para convertir nuestro local
- El primer paso debe ser es contactar con un Arquitecto, idealmente con amplia experiencia en este tipo de conversiones tanto a nivel local como autonómico. Así podremos recibir asesoramiento especializado y llevar a cabo un estudio preliminar que nos indique la viabilidad del local u oficina.
- Una vez contemos con una evaluación preliminar positiva, el siguiente paso es preparar un proyecto para solicitar la licencia municipal (imprescindible tanto si tenemos previsto realizar la obra como si no). Si el local no es nuestro, y queremos adquirirlo para hacer la conversión, es importante en este punto el realizar un estudio de viabilidad completo para asegurarnos de que el cambio de uso se podrá llevar a cabo antes de formalizar la compra.
¿Se puede usar un local como vivienda?
No, no se puede y además es mala idea. Tanto los locales comerciales como los almacenes u oficinas no tienen las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad y uso necesarias para su uso como vivienda. Es crucial entender cómo modificar el uso de este tipo de inmuebles correctamente ya que usar un local como vivienda sin la licencia correspondiente tiene múltiples desventajas:
- No se puede alquilar el local legalmente para usarlo como vivienda, ya que alquilar o residir en un local sin Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es motivo de multa.
- No es posible empadronarse en un local.
- Un local que carece de servicios (luz y agua) no podrá obtenerlos ya que para ello son necesarios ciertos trámites legales. Incluso si contase con servicios «de obra», estos tendrían un coste mucho más elevado.
- Las tasaciones para solicitar hipotecas o gestiones similares se corresponderán con las de un local comercial y por tanto serán muy inferior a las de una vivienda.
- No se podrá optar a subvenciones para mejoras de eficiencia energética, accesibilidad, renovación de electrodomésticos o ventanas, etc. ya que son exclusivas para viviendas.
Por lo tanto, es importante tener en cuenta que la licencia debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso para evitar sanciones administrativas.
¿Y en A Coruña se pueden hacer pisos Turísticos?
Dentro del uso Alojamiento se engloban casi todos esos nombres que circulan hoy en día junto con el cambio de uso y que en realidad no son vivienda: apartamento turístico, piso estudiantil, co-living, senior/silver co-living, etc.
Todos ellos no se corresponden con el uso Residencial, y por lo tanto hay diferencias respecto al cambio de uso a viviendas.
De hecho, las nuevas normativas, ordenanzas y leyes que están apareciendo buscan principalmente restringir los «pisos turísticos», viviendas ya existentes con un permiso de Turismo de Galicia para alquiler vacacional. Al estar estos pisos entre otras viviendas habituales, sí que pueden generar molestias al resto de vecinos, algo que no ocurre con los locales en planta baja, entreplanta o primera (oficinas con acceso independiente).
Los locales con uso alojamiento comparten algunos requisitos con las viviendas, pero no todos y son en algunos casos más sencillos de alcanzar, gracias a las diferentes modalidades de alojamiento que recoge la normativa autonómica.
Este tipo de inmuebles por lo tanto, no tendrán problemas con las Comunidades de Propietarios, Ayuntamiento u otras instituciones, al ser un uso comercial perfectamente válido en dichos locales.
Así pues, asesorarse previamente con un especialista en los cambios de uso puede evitarnos muchos problemas a la larga, y ayudarnos a entender desde un principio cuales son las opciones reales (tanto para Vivienda como Alojamiento) e idóneas para nuestro proyecto, ya seamos propietarios o compradores.