El cambio de uso de local en vivienda en Galicia se ha consolidado como una tendencia al alza para dar una nueva vida a locales y bajos comerciales en desuso, particularmente con la flexibilización de las diferentes normativas gallegas en los últimos años, pero…
¿sabes cuáles son las gestiones que debes llevar a cabo para cambiar tu local a vivienda?
Convertir un bajo en vivienda es sin duda una excelente opción en Galicia (y casi la única hoy en día) para revalorizar ese local comercial u oficina que ya no es rentable o es difícil de alquilar.
Hay muchas ventajas si te decides a transformar tu local, tanto si llegas a realizar la obra como si simplemente obtienes la licencia municipal para luego venderlo, pero también hay varios requisitos en un cambio de uso de local a vivienda que necesitas cumplir para conseguirlo. Es muy común tener dudas sobre el coste de hacer un cambio de uso en Galicia y cuáles son los permisos que se necesitan ya que es un tipo de conversión que no era tan habitual hasta ahora en nuestra Comunidad Autónoma.
Índice
¿Cuales son los pasos de un cambio de uso?
¿Cuánto cuesta?
A la hora de plantearse el cambio de uso de bajo a vivienda en Galicia hay que tener en cuenta que no todos los locales son válidos, ya que deben cumplirse un número de requisitos para poder realizar la conversión.
¿Cómo se hace el cambio de uso de local a vivienda?
- Lo primero es contactar con un Arquitecto, preferiblemente con experiencia en este tipo de gestiones a nivel local y autonómico, para que nos asesore y estudie el local u oficina.
- Si la evaluación preliminar que nos faciliten es positiva, lo siguiente es que el técnico realice un estudio de viabilidad completo (si se trata de un bajo o local que vayamos a comprar) o prepare un proyecto para solicitar la licencia municipal (imprescindible tanto si tenemos previsto realizar la obra como si no).
Cada municipio de Galicia tiene sus propias normativas urbanísticas que hay que cumplir, además de las Autonómicas y Estatales, por lo que es vital que dicho estudio lo realice un técnico experto en cambios de uso, ya que podrá aportar todas las garantías necesarias y aconsejarnos sobre cualquier otro aspecto a considerar (plaza de garaje, salida de humos, permisos de las comunidades de propietarios, usos alternativos como p.e. el alquiler turístico, etc.)
Proyecto técnico para obtener el cambio de uso
- El arquitecto estudiará las diversas opciones de distribución para la nueva vivienda en función de las necesidades del cliente, asegurándose que sean compatibles con toda la normativa aplicable: local, autonómica y estatal (tanto en vigor como las de próxima implantación).
- Elaboración de la documentación técnica: planos y memorias.
¿Qué permisos se necesitan para convertir un local en vivienda?
Según indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) los propietarios de locales comerciales pueden cambiar su local a una vivienda sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios, siempre que este cambio de uso no esté expresamente prohibido o condicionado en los estatutos de la misma.
Para transformar un local en una vivienda en Galicia, hay que obtener la licencia municipal que avale dicho cambio de uso. Para ello, hemos de:
- Presentar en la Gerencia Municipal de Urbanismo el proyecto técnico redactado por el arquitecto.
- Realizar el pago de las tasas correspondientes, que normalmente oscilan de 100 a 300€ dependiendo del tamaño del bajo u oficina.
Una vez el ayuntamiento nos conceda la licencia, ese bajo ya tiene garantizado el uso como vivienda y su valor de mercado se incrementa notablemente.
Si lo deseas, puedes vender ya el local y los costes de obra serán asumidos por los compradores, desarrollándose la concreción final del inmueble al gusto de los futuros ocupantes.
Es importante tener en cuenta que la normativa que regula los cambios de uso a vivienda ha evolucionado considerablemente en los últimos 3 años , ampliando el número de locales técnicamente viables y reduciendo los costes de obra de forma significativa. Si quieres conocer en detalle qué ha cambiado y cómo te afecta, consulta nuestra guía completa sobre novedades en la normativa de habitabilidad de Galicia.
Ejecución de las obras
- Si queremos ejecutar las obras nosotros mismos, el arquitecto deberá preparar la documentación técnica de obra, incluyendo los cálculos de las instalaciones, mediciones y presupuesto de obra.
- El arquitecto dirige entonces la obra y supervisa que la constructora la realice conforme al proyecto, respetando los plazos y costes acordados, y evitando sustos o problemas.
El coste de obra se asemeja al de una reforma cualquiera de un piso, oscilando entre los 500 y 800€ por metro cuadrado. Al tener acceso directo desde la calle, estas obras de acondicionamiento de viviendas en antiguos bajos comerciales permiten a la constructora trabajar con mayor comodidad, reduciendo normalmente plazos y costes. - Se redacta el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia.
Gestiones administrativas finales
- Solicitar la Licencia de Primera Ocupación (en Galicia ya no hay Cédula de Habitabilidad).
- Escriturar la nueva vivienda ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
Ahora sí ya tienes una VIVIENDA a todos los efectos. Puedes tanto disfrutarla tú mismo/a, como alquilarla de manera tradicional, alquilarla para uso turístico o simplemente venderla. En cualquier caso, ese «patito feo» en que se había convertido tu local, ahora se ha transformado en un bien escaso y muy valorado, por lo que el coste de tu inversión será recuperado con creces.
AC8 es el único estudio de arquitectura especializado en cambios de uso de local a vivienda en Galicia.
¿Se puede hacer una vivienda en un local comercial en Galicia?
En otras grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, las conversiones de locales a viviendas son muy habituales desde hace años, pero en Galicia la normativa de habitabilidad de la Xunta incluía muchos requisitos adicionales que frenaban esta opción, si bien, ya se podía hacer.
A partir del año 2023 la administración autonómica reconoció finalmente el problema que suponían los cerca de 12.000 locales que se encontraban sin uso en Galicia (según datos de la distintas asociaciones inmobiliarias) y desde ese año ha tomado diversas medidas para flexiblilizar las normativas de cambio de uso de local a vivienda de cara a fomentar su conversión en nuevas y muy necesarias viviendas.
De entre los motivos por los que realizar un cambio de uso a vivienda en Galicia es más que aconsejable hoy en día, podemos destacar el aspecto económico como uno de los principales, tanto para propietarios como compradores en busca de vivienda.
¿Se puede convertir una oficina en vivienda?
Sí, al igual que con los locales comerciales, convertir una oficina en vivienda en Galicia es completamente posible. Las oficinas, al estar habitualmente en plantas superiores, suelen cumplir con mayor facilidad algunos de los requisitos de habitabilidad más exigentes, como la privacidad o las condiciones de iluminación y ventilación natural.
El proceso es el mismo que para cualquier cambio de uso de local a vivienda en Galicia. Un aspecto importante a tener en cuenta es que, en algunos municipios, la normativa urbanística local puede condicionar o restringir el uso residencial en determinadas plantas o zonas, por lo que es imprescindible contar con un técnico especializado que conozca el planeamiento vigente en cada ayuntamiento. En AC8 contamos con amplia experiencia en la conversión de oficinas a vivienda en Galicia, y podemos asesorarte desde el primer momento para que sepas con certeza si tu oficina cumple los requisitos necesarios.
Coste de mantenimiento de un local vacío
Mantener una oficina, almacén o bajo comercial vacío representa unos gastos fijos que pueden llegar a los 3000 € anuales para hacer frente a pagos de comunidad, agua, luz y otros impuestos.
Debido a la amplia oferta de locales, los plazos para encontrar inquilinos para un bajo se incrementan y el precio de los alquileres que se pueden obtener por ellos son mucho menores que hace unos años; y cada mes que sigue vacío, evidentemente el coste de mantenimiento sigue creciendo y en números rojos. En muchos casos, ya sólo con los impuestos que hay que pagar, el beneficio obtenido por el alquiler no resulta apenas rentable.
Rentabilidad de viviendas vs locales comerciales
A la hora de vender un local comercial en Galicia, los propietarios se encuentran con el problema de que los precios de venta actuales no se corresponden con lo que esperarían, ni tampoco con las valoraciones realizadas por las Administraciones como Hacienda.
Debido a los cambios en los hábitos de consumo (aumento de las compras por internet y en centros comerciales) no parece que esta situación vaya a cambiar, si no que continuará empeorando. Según datos del censo, la oferta interanual de locales comerciales ha crecido en torno a un 10-15% si se comparan datos de hace 5 o 10 años.
Por otro lado, hay una alta demanda de vivienda especialmente en las ciudades, tanto para alquiler como para compra. Por este motivo, una buena alternativa es la opción de transformar un local en vivienda y dinamizar este tipo de espacios que hoy en día se infrautilizan, consiguiendo una mayor rentabilidad y revalorizando el inmueble.
Igualmente, para personas buscando vivienda, la gran cartera de locales disponibles hace que sea sencillo encontrar uno en cualquier parte da la ciudad que deseemos, y que el coste de adquirir dicho local se muy inferior al de cualquier inmueble a la venta en dicha zona. Es por lo tanto más económico comprar y convertir en vivienda un local que la comprar directa de una vivienda, ya sea obra nueva o para reformar (que tendrá un coste probablemente mayor de reforma que la del local).
Desde AC8 Arquitectura, llevamos más de cuatro años especializados en este tipo de conversiones, con un gran número de proyectos ya completados en Galicia y muchos más en marcha. Nuestra trayectoria nos permite conocer de primera mano las especificidades técnicas y normativas de cada municipio, y poder valorar el potencial real en cada caso.
¿Cómo son las viviendas en la planta baja?
El hecho de que una vivienda esté en un bajo no sólo no supone un problema, si no que en la mayoría de los casos nos ofrece muchas ventajas para el diseño de la vivienda en sí misma, además de que el coste por metro cuadrado de un bajo comercial es mucho menor que el de vivienda, con lo que se pueden conseguir mucha más superficie por menor precio.
Una encuesta realizada en 2020 preguntaba a los niños españoles (de entre 5 y 18 años) sobre su casa ideal cuando sean mayores: ¿Si se ven viviendo en el campo o la ciudad?, ¿si prefieren piso o casa grande?, ¿características de su futuro hogar?, ¿con quién vivirán?, ¿cuánto estarían dispuestos a pagar?.
Los resultados indicaron que la inmensa mayoría de los niños españoles imagina vivir en un futuro en una casa con patio/jardín/terraza (periodo post-confinamiento del Covid-19), y casi todos se imaginan viviendo con su pareja, ya sea con o sin hijos. Muchos son conscientes del alto coste que vivir «sin compartir casa» conlleva, y se mostraron preocupados además por minimizar el impacto ecológico de las viviendas.
Hoy en día es complicado conjugar esa necesidad por el «espacio exterior» con los costes en tiempo y dinero de desplazamiento si se vive en las afueras, además de la contaminación que ello implica. Poder vivir en la ciudad evitaría esos problemas, pero habría que renunciar al espacio exterior (salvo un ático con terraza) y el coste es desorbitado… ¿O no?
Muchos locales en planta baja ya tienen una terraza interior propia (antiguas cafeterías o restaurantes, por ejemplo), disponen de balcón y vistas (en calles con pendiente), o incluso tienen acceso al patio de manzana con un jardín exclusivo. Por ello, hoy en día cobra más sentido el considerar los bajos convertidos en viviendas como una excelente opción para conseguir nuestro hogar ideal.
¿Quién puede solicitar un cambio de uso en Galicia?
El cambio de uso lo pueden solicitar particulares (personas físicas), empresas, sociedades o asociaciones (personas jurídicas) y Comunidades de Bienes o Propietarios que sean dueñas del local en cuestión y deseen realizar el cambio de uso del mismo.
Es muy importante tener en cuenta que la licencia debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso (o lo antes posible en caso de legalizaciones de obras existentes), para evitar sanciones administrativas ya que no se puede vivir en un local comercial.
¿Por qué un local no se puede usar como vivienda?
Los locales comerciales, almacenes u oficinas no poseen las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad y uso necesarias para su uso como vivienda por lo que no se puede vivir en un local comercial. Es importante entender cómo modificar el uso de este tipo de inmuebles ya que usar un local como vivienda sin la licencia correspondiente tiene múltiples inconvenientes:
- Imposibilidad de alquilar el local legalmente para usarlo como vivienda, ya que alquilar o residir en un local sin Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es motivo de multa.
- En un local sin servicios (luz y agua) será difícil darlos de alta ya que para ello son necesarios los trámites legales mencionados anteriormente. Los servicios «de obra» (cuando los haya) tienen además un coste mucho más elevado y a largo plazo se harán notar considerablemente.
- A la hora de solicitar una hipoteca o cualquier otra gestión similar, la tasación será la de un local comercial y por tanto muy inferior al de una vivienda.
- Normalmente no es posible empadronarse en un local.
- Sin acceso a las subvenciones para mejora de accesibilidad, eficiencia energética, renovación de electrodomésticos o ventanas, etc.; exclusivas para viviendas.
Un aspecto que conviene tener muy presente: las exenciones y facilidades introducidas por la Ley 5/2024 tienen una vigencia limitada de tres años, lo que significa que estarán en vigor únicamente hasta el 29 de diciembre de 2028. Pasada esa fecha, sin una renovación legislativa, volverían a aplicarse requisitos más estrictos que reducirían el número de locales viables. Si estás valorando la conversión de un local, ahora es el momento más favorable para dar el paso, tanto por las facilidades normativas actuales como por la evolución al alza del mercado.
Es por todos estos motivos que, a la hora de cambiar un local a vivienda en Galicia, es imprescindible contar con asesoramiento por parte de un especialista para realizar los trámites que nos permitirán revalorizar ese local comercial u oficina que ya no es rentable y es difícil de alquilar.