El cambio de uso de local en vivienda en Galicia se está consolidando como una tendencia cada vez más popular, particularmente con la flexibilización de la normativa según el nuevo decreto de la Xunta de Galicia que facilita estos cambios, pero….
¿sabes cuáles son las gestiones a seguir para realizar esta transición?
¿QUÉ, CUÁNTO, CÓMO, CUÁNDO, DÓNDE, QUIÉN Y POR QUÉ?
Convertir un bajo en vivienda en Galicia es sin duda una excelente opción (y casi la única hoy en día) para revalorizar ese local comercial u oficina que ya no es rentable o es difícil de alquilar.
Hay muchas ventajas si te decides a transformar tu local, tanto si llegas a realizar la obra como si simplemente obtienes la licencia municipal para luego venderlo, pero también hay varios requisitos que necesitas cumplir para conseguirlo. Es muy común tener dudas sobre el coste de hacer un cambio de uso en Galicia y cuáles son los permisos que se necesitan para llevar a cabo el cambio ya que es un tipo de conversión que no era tan habitual hasta ahora en nuestra Comunidad Autónoma.
Índice
¿Cuales son los pasos?
¿Cuánto cuesta?
A la hora de plantearse el cambio de uso de bajo comercial a vivienda en Galicia hay que tener en cuenta que no todos los locales son válidos, ya que deben cumplirse un número de requisitos para poder realizar la conversión.
¿Cómo se hace el cambio de uso de local a vivienda?
- Lo primero es contactar con un Arquitecto (única titulación que puede tramitar el cambio a vivienda), preferiblemente con experiencia en este tipo de gestiones a nivel local y autonómico para que nos asesore y estudie el local u oficina.
- Si la evaluación preliminar que nos faciliten es positiva, lo siguiente es que el técnico realice un estudio de viabilidad completo (si se trata de un bajo o local que vayamos a comprar) o prepare un proyecto para solicitar la licencia municipal (imprescindible tanto si tenemos previsto realizar la obra como si no).
Cada municipio de Galicia tiene sus propias normativas urbanísticas que hay que cumplir, además de las Autonómicas y Estatales, por lo que es vital que dicho estudio lo realice un técnico experto en cambios de uso, ya que podrá aportar todas las garantías necesarias y aconsejarnos sobre cualquier otro aspecto a considerar (plaza de garaje, salida de humos, permisos de las comunidades de propietarios, usos alternativos como p.e. el alquiler turístico, etc.)
Proyecto técnico para obtener el cambio de uso
- El arquitecto estudiará las diversas opciones de distribución para la nueva vivienda en función de las necesidades del cliente, asegurándose que sean compatibles con toda la normativa aplicable: local, autonómica y estatal (tanto en vigor como las de próxima implantación).
- Elaboración de la documentación técnica: planos y memorias.
¿Qué permisos se necesitan para convertir un local en vivienda?
Para transformar un local en una vivienda en Galicia, hay que obtener la licencia municipal que avale dicho cambio de uso. Para ello, hemos de:
- Presentar en la Gerencia Municipal de Urbanismo el proyecto técnico redactado por el arquitecto.
- Realizar el pago de las tasas correspondientes, que normalmente oscilan de 100 a 300€ dependiendo del tamaño del bajo u oficina.
Una vez el ayuntamiento nos conceda la licencia, ese bajo ya tiene garantizado el uso como vivienda y su valor de mercado se incrementa notablemente.
Si lo deseas, puedes vender ya el local y los costes de obra serán asumidos por los compradores, desarrollándose la concreción final del inmueble al gusto de los futuros ocupantes.
Ejecución de las obras
- Si queremos ejecutar las obras nosotros mismos, el arquitecto deberá preparar la documentación técnica de obra, incluyendo los cálculos de las instalaciones, mediciones y presupuesto de obra.
- El arquitecto dirige entonces la obra y supervisa que la constructora la realice conforme al proyecto, respetando los plazos y costes acordados, y evitando sustos o problemas.
El coste de obra se asemeja al de una reforma cualquiera de un piso, oscilando entre los 500 y 800€ por metro cuadrado. Al tener acceso directo desde la calle, estas obras de acondicionamiento de viviendas en antiguos bajos comerciales permiten a la constructora trabajar con mayor comodidad, reduciendo normalmente plazos y costes. - Se redacta el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia.
Gestiones administrativas finales
- Tramitar la Cédula de Habitabilidad o solicitar la Licencia de Primera Ocupación.
- Escriturar la nueva vivienda ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
Ahora sí ya tienes una VIVIENDA a todos los efectos. Puedes tanto disfrutarla tú mismo/a, como alquilarla de manera tradicional, alquilarla para uso turístico o simplemente venderla. En cualquier caso, ese “patito feo” en que se había convertido tu local, ahora se ha transformado en un bien escaso y muy valorado, por lo que el coste de tu inversión será recuperado con creces.
AC8 es el único estudio de arquitectura especializado en cambios de uso de local a vivienda en Galicia.
¿Por qué no es habitual convertir locales en viviendas en Galicia?
¿Desde cuándo se puede hacer?
En otras grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, las conversiones de locales a viviendas son muy habituales desde hace años, pero en Galicia la normativa de Habitabilidad de la Xunta incluía muchos requisitos adicionales que frenaban esta opción, si bien, ya se podía hacer.
La administración autonómica reconoció finalmente el problema que suponen los cerca de 12.000 locales sin uso en 2023 en Galicia (según datos de la distintas asociaciones inmobiliarias) y decidió flexibilizar la normativa de cara a fomentar su conversión en nuevas y muy necesarias viviendas, el otro grave problema inmobiliario que sufrimos.
Desde AC8 Arquitectura hicimos de hecho varias sugerencias al borrador inicial, y en el decreto ya publicado y que entró en vigor el 15 de Octubre del 2023, podemos destacar como principales novedades que se elimina la necesidad de tener salida de humos hasta el tejado y que ahora será suficiente con tener 2,40 m de altura libre, algo especialmente relevante en la reconversión de oficinas.
De entre los motivos por los que realizar un cambio de uso a vivienda en Galicia es más que aconsejable hoy en día, podemos destacar el aspecto económico como uno de los principales, tanto para propietarios como compradores en busca de vivienda.
Coste de mantenimiento de un bajo vacío
Mantener una oficina, almacén o bajo comercial vacío representa unos gastos fijos que pueden llegar a los 3000 € anuales para hacer frente a pagos de comunidad, agua, luz y otros impuestos.
Debido a la amplia oferta de locales, los plazos para encontrar inquilinos para un bajo se incrementan y el precio de los alquileres que se pueden obtener por ellos son mucho menores que hace unos años; y cada mes que sigue vacío, evidentemente el coste de mantenimiento sigue creciendo y en números rojos. En muchos casos, ya sólo con los impuestos que hay que pagar, el beneficio obtenido por el alquiler no resulta apenas rentable.
Rentabilidad de viviendas vs locales comerciales
A la hora de vender un local comercial en Galicia, los propietarios se encuentran con el problema de que los precios de venta actuales no se corresponden con lo que esperarían, ni tampoco con las valoraciones realizadas por las Administraciones como Hacienda.
Debido a los cambio en los hábitos de consumo (aumento de las compras por internet y en centros comerciales) no parece que esta situación vaya a cambiar, si no que continuará empeorando. Según datos del censo, la oferta interanual de locales comerciales ha crecido en torno a un 10-15% si se comparan datos de hace 5 o 10 años.
Por otro lado, hay una alta demanda de vivienda especialmente en las ciudades, tanto para alquiler como para compra. Por este motivo, una buena alternativa es la opción de transformar un local en vivienda y dinamizar este tipo de espacios que hoy en día se infrautilizan, consiguiendo una mayor rentabilidad y revalorizando el inmueble.
Igualmente, para personas buscando vivienda, la gran cartera de locales disponibles hace que sea sencillo encontrar uno en cualquier parte da la ciudad que deseemos, y que el coste de adquirir dicho local se muy inferior al de cualquier inmueble a la venta en dicha zona. Es por lo tanto más económico comprar y convertir en vivienda un local que la comprar directa de una vivienda, ya sea obra nueva o para reformar (que tendrá un coste probablemente mayor de reforma que la del local).
¿Cómo son las viviendas en la planta baja?
El hecho de que una vivienda esté en un bajo no sólo no supone un problema, si no que en la mayoría de los casos nos ofrece muchas ventajas para el diseño de la vivienda en sí misma, además de que el coste por metro cuadrado de un bajo comercial es mucho menor que el de vivienda, con lo que se pueden conseguir mucha más superficie por menor precio.
Una encuesta realizada en 2020 preguntaba a los niños españoles (de entre 5 y 18 años) sobre su casa ideal cuando sean mayores: ¿Si se ven viviendo en el campo o la ciudad?, ¿si prefieren piso o casa grande?, ¿características de su futuro hogar?, ¿con quién vivirán?, ¿cuánto estarían dispuestos a pagar?.
Los resultados indicaron que la inmensa mayoría de los niños españoles imagina vivir en un futuro en una casa con patio/jardín/terraza (periodo post-confinamiento del Covid-19), y casi todos se imaginan viviendo con su pareja, ya sea con o sin hijos. Muchos son conscientes del alto coste que vivir “sin compartir casa” conlleva, y se mostraron preocupados además por minimizar el impacto ecológico de las viviendas.
Hoy en día es complicado conjugar esa necesidad por el “espacio exterior” con los costes en tiempo y dinero de desplazamiento si se vive en las afueras, además de la contaminación que ello implica. Poder vivir en la ciudad evitaría esos problemas, pero habría que renunciar al espacio exterior (salvo un ático con terraza) y el coste es desorbitado… ¿O no?
Muchos locales en planta baja ya tienen una terraza interior propia (antiguas cafeterías o restaurantes, por ejemplo), disponen de balcón y vistas (en calles con pendiente), o incluso tienen acceso al patio de manzana con un jardín exclusivo. Por ello, hoy en día cobra más sentido el considerar los bajos convertidos en viviendas como una excelente opción para conseguir nuestro hogar ideal.
¿Quién puede solicitar un cambio de uso en Galicia?
El cambio de uso lo pueden solicitar particulares (personas físicas), empresas, sociedades o asociaciones (personas jurídicas) y Comunidades de Bienes o Propietarios que sean dueñas del local en cuestión y deseen realizar el cambio de uso del mismo.
Es muy importante tener en cuenta que la licencia debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso (o lo antes posible en caso de legalizaciones de obras existentes), para evitar sanciones administrativas.
¿Por qué un local no se puede usar como vivienda?
Los locales comerciales, almacenes u oficinas no poseen las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad y uso necesarias para su uso como vivienda. Es importante entender cómo modificar el uso de este tipo de inmuebles ya que usar un local como vivienda sin la licencia correspondiente tiene múltiples inconvenientes:
- Imposibilidad de alquilar el local legalmente para usarlo como vivienda, ya que alquilar o residir en un local sin Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es motivo de multa.
- En un local sin servicios (luz y agua) será difícil darlos de alta ya que para ello son necesarios los trámites legales mencionados anteriormente. Los servicios “de obra” (cuando los haya) tienen además un coste mucho más elevado y a largo plazo se harán notar considerablemente.
- A la hora de solicitar una hipoteca o cualquier otra gestión similar, la tasación será la de un local comercial y por tanto muy inferior al de una vivienda.
- No es posible empadronarse en un local.
- Sin acceso a las subvenciones para mejora de accesibilidad, eficiencia energética, renovación de electrodomésticos o ventanas, etc.; exclusivas para viviendas.