Convertir un local en vivienda es una buena opción para darle un nuevo uso a ese bajo comercial u oficina que ya no es rentable o es difícil de alquilar.
Hay muchas ventajas si decides dar el paso pero también requisitos que necesitas cumplir para convertir tu bajo en una vivienda en Vigo.
Índice
Requisitos para convertir un local en vivienda en Vigo
Para convertir un local en vivienda en Vigo es necesario cumplir una serie de requisitos técnicos, urbanísticos y administrativos:
Requisitos físicos-urbanísticos
Según las Normas de Habitabilidad de Galicia / Decreto 2023, debemos tener en cuenta los siguientes requisitos:
- Uso autorizado en esa zona por la ordenanza correspondiente del nuevo PXOM de Vigo.
- Local de planta baja o superior; no se admiten viviendas en sótanos o semi-sótanos (para apartamentos hoteleros/turísticos sí).
- Superficie construida de unos 45-50 m2 por vivienda (menor para apartamentos).
- Posibilidad de alcanzar una altura libre interior de 2,40 m.
- Fachada a la calle/espacio público de unos 4 m (si sólo tiene una fachada).
- Será imprescindible tener iluminación natural y ventilación directa al exterior en todas las piezas habitables.
Requisitos Administrativos
- Proyecto técnico redactado por un arquitecto.
- Licencia de obras para el cambio de uso concedida por el Concello de Vigo.
- Licencia de primera ocupación al finalizar las obras.
- Inscripción del cambio de uso en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
¿Qué pasos hay que dar para convertir un bajo en vivienda en Vigo?
A la hora de plantearse la conversión a vivienda en Vigo hay que tener en cuenta que no todos los locales son válidos, ya que hay que cumplir un número de pasos para poder realizar el cambio:
1. Asesorarse sobre la viabilidad del cambio de uso.
- Contactar con un arquitecto, preferiblemente con experiencia en este tipo de gestiones y que sepa anticiparse a los posibles problemas que puedan surgir.
- Si la evaluación preliminar es positiva, lo siguiente es que el técnico realice un estudio de viabilidad parcial (si el bajo o local está destinado a la venta) o completo (si es para realizar la conversión).
En Vigo, desde el 27 de Agosto de 2025 está en vigor el nuevo Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM), que sustituye definitivamente al planeamiento de 1993, al del 2021 y al Instrumento de Ordenación Provisional (IOP). Este nuevo marco normativo, junto con la normativa Autonómica y Estatal, define las condiciones actuales para el cambio de uso de local a vivienda en la ciudad.
Conocer en profundidad el nuevo PXOM y su aplicación concreta en cada zona de Vigo es imprescindible para garantizar la viabilidad de un cambio de uso, por lo que es vital que dicho estudio lo realice un técnico experto. En AC8, único estudio en Galicia especializado en cambios de uso, hemos sido de los primeros en analizar el nuevo PXOM para anticiparnos a cómo afecta a cada tipo de local y zona de la ciudad, lo que nos permite ofrecerte una respuesta clara y todas las garantías desde el primer momento.
Igualmente hay tener en cuenta y saber aplicar las exenciones y facilidades introducidas por la Ley 5/2024 de la Xunta de Galicia, que tienen prioridad sobre los requisitos municipales y aumenta las posibilidades de éxito significativamente.
2. Realizar un proyecto técnico de cambio de uso.
- Estudiar las diversas opciones de distribución para la nueva vivienda en función de las necesidades del cliente, asegurando que sean compatibles con la normativa aplicable.
- Elaboración de planos y memorias.
- Mediciones, documentación de obra y presupuestos (no son imprescindibles para la licencia, se pueden incorporar posteriormente).
3. Solicitar la licencia en el Concello de Vigo.
- Presentar en la Gerencia Municipal de Urbanismo el proyecto técnico redactado por el arquitecto.
- Realizar el pago de las tasas correspondientes.
4. Realización de las obras necesarias.
- El arquitecto dirige la obra (si es necesaria) y supervisa que la constructora la realice conforme al proyecto, respetando los plazos y costes acordados.
- Se redacta el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia.
5. Gestiones administrativas finales.
- Solicitar la Licencia de Primera Ocupación (en Galicia ya no hay Cédula de Habitabilidad).
- Escriturar la nueva vivienda ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
AC8 es el único estudio de arquitectura en Vigo especializado en cambios de uso de local a vivienda.
¿Por qué transformar un local en vivienda en Vigo?
Según datos de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Vigo, en los primeros cinco meses de 2025 se concedieron 20 licencias de cambio de uso de local a vivienda, frente a las 28 de todo el año anterior. Vigo es, con diferencia, la ciudad gallega que más expedientes de este tipo tramita: aproximadamente una de cada tres licencias de cambio de uso de toda Galicia se concede en la ciudad. La entrada en vigor del nuevo PXOM en agosto de 2025 abre nuevas posibilidades para propietarios de locales que hasta ahora no podían acometer la conversión, por lo que se espera que esta tendencia continúe creciendo.
En otras grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, las conversiones a vivienda son muy habituales desde hace años y en Galicia la Xunta acaba de aprobar el decreto para facilitar este tipo de cambio de uso, consolidándolo como una opción cada vez más empleada en nuestra Comunidad Autónoma.
Hay varios motivos por los que llevar a cabo el cambio de uso a vivienda es aconsejable:
Coste de mantenimiento
Mantener una oficina, almacén o bajo vacío representa unos gastos fijos que rondan los 3000 euros anuales para hacer frente a pagos de comunidad, agua, luz y otros impuestos.
Debido a la amplia oferta de locales, los alquileres que se pueden obtener por un bajo son mucho menores que hace unos años. En muchos casos, los impuestos que hay que pagar, como el IVA, hacen que el beneficio obtenido por el alquiler no resulte rentable.
Rentabilidad de viviendas vs locales comerciales
A la hora de vender un local comercial en Vigo, los propietarios se encuentran con el problema de que los precios de venta actuales no se corresponden con lo que esperarían, ni tampoco con las valoraciones realizadas por las Administraciones como Hacienda.
Debido a los cambio en los hábitos de consumo (cada vez se compra más de forma digital y en centros comerciales) no parece que esta situación vaya a cambiar, si no que continuará empeorando. Según datos del censo, la oferta interanual de locales comerciales ha crecido en torno a un 10-15% si se comparan datos de hace 5 o 10 años.
Por otro lado, ciudades como Vigo tienen una alta demanda de vivienda, tanto para alquiler como para compra. Por este motivo, una buena alternativa es la opción de convertir un local en vivienda y dinamizar este tipo de espacios que hoy en día se infrautilizan, consiguiendo una mayor rentabilidad y revalorizando el inmueble.
¿Por qué un local no puede ser una vivienda?
Los locales comerciales, almacenes u oficinas no poseen las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad y uso necesarias para una vivienda. Un local convertido en vivienda sin la licencia correspondiente tiene múltiples inconvenientes:
- Imposibilidad de alquilar el local legalmente para usarlo como vivienda, ya que alquilar o residir en un local sin Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es motivo de multa.
- En un local sin servicios (luz y agua) será difícil darlos de alta ya que para ello son necesarios los trámites legales mencionados anteriormente.
- A la hora de solicitar una hipoteca o cualquier otra gestión similar, la tasación será la de un local comercial y por tanto muy inferior al de una vivienda.
- Normalmente no es posible empadronarse en un local.
¿Quién puede solicitar un cambio de uso?
El cambio de uso lo pueden solicitar particulares (personas físicas), empresas, sociedades o asociaciones (personas jurídicas) y Comunidades de Bienes o Propietarios que sean dueñas del local en cuestión (o estén autorizadas por ellos) y deseen realizar el cambio de uso del local.
Es muy importante tener en cuenta que la licencia debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso, para evitar sanciones administrativas.