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¿Cómo convertir un bajo en vivienda en Vigo?

Convertir un local en vivienda es una buena opción para darle un nuevo uso a ese bajo comercial u oficina que ya no es rentable o es difícil de alquilar.
Hay muchas ventajas si decides dar el paso pero también requisitos que necesitas cumplir para convertir tu bajo en una vivienda en Vigo.

¿Qué pasos hay que dar para convertir un bajo en vivienda en Vigo?

A la hora de plantearse la conversión a vivienda en Vigo hay que tener en cuenta que no todos los locales son válidos, ya que hay que cumplir un número de requisitos para poder realizar el cambio:

1. Asesorarse sobre la viabilidad de la operación.

  • Contactar con un arquitecto, preferiblemente con experiencia en este tipo de gestiones.
  • Si la evaluación preliminar es positiva, lo siguiente es que el técnico realice un estudio de viabilidad parcial (si el bajo o local está destinado a la venta) o completo (si es para realizar la conversión).

En Vigo co-existen tres normativas locales (PXOU 93, PXOM 21 e IOP) además de las Autonómicas y Estatales, por lo que es vital que dicho estudio lo realice un técnico experto en cambios de uso, ya que podrá aportar todas las garantías necesarias.

2. Realizar un proyecto técnico de cambio de uso.

  • Estudiar las diversas opciones de distribución para la nueva vivienda en función de las necesidades del cliente, asegurando que sean compatibles con la normativa aplicable.
  • Elaboración de planos y memorias.
  • Mediciones y presupuestos de obra.

3. Solicitar la licencia en el Concello de Vigo.

  • Presentar en la Gerencia Municipal de Urbanismo el proyecto técnico redactado por el arquitecto.
  • Realizar el pago de las tasas correspondientes.

4. Realización de las obras necesarias.

  • El arquitecto dirige la obra (si es necesaria) y supervisa que la constructora la realice conforme al proyecto, respetando los plazos y costes acordados.
  • Se redacta el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia.

5. Gestiones administrativas finales.

  • Tramitar la Cédula de Habitabilidad o solicitar la Licencia de Primera Ocupación.
  • Escriturar la nueva vivienda ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

AC8 es el único estudio de arquitectura en Vigo especializado en cambios de uso de local a vivienda.

¿Por qué transformar un local en vivienda en Vigo?

Según datos de la federación galega de empresas inmobiliarias (Fegein) en el 2022 hay en Vigo alrededor de 1075 locales comerciales sin ocupación.

En otras grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, las conversiones a vivienda son muy habituales desde hace años y en Galicia la Xunta también propone facilitar este tipo de conversiones.

Hay varios motivos por los que llevar a cabo el cambio de uso a vivienda es aconsejable:

Coste de mantenimiento

Mantener una oficina, almacén o bajo vacío representa unos gastos fijos que rondan los 3000 euros anuales para hacer frente a pagos de comunidad, agua, luz y otros impuestos.

Debido a la amplia oferta de locales, los alquileres que se pueden obtener por un bajo son mucho menores que hace unos años. En muchos casos, los impuestos que hay que pagar, como el IVA, hacen que el beneficio obtenido por el alquiler no resulte rentable.

Rentabilidad de viviendas vs locales comerciales

A la hora de vender un local comercial en Vigo, los propietarios se encuentran con el problema de que los precios de venta actuales no se corresponden con lo que esperarían, ni tampoco con las valoraciones realizadas por las Administraciones como Hacienda.

Debido a los cambio en los hábitos de consumo (cada vez se compra más de forma digital y en centros comerciales) no parece que esta situación vaya a cambiar, si no que continuará empeorando. Según datos del censo, la oferta interanual de locales comerciales ha crecido en torno a un 10-15% si se comparan datos de hace 5 o 10 años. 

Por otro lado, ciudades como Vigo tienen una alta demanda de vivienda, tanto para alquiler como para compra. Por este motivo, una buena alternativa es la opción de convertir un local en vivienda y dinamizar este tipo de espacios que hoy en día se infrautilizan, consiguiendo una mayor rentabilidad y revalorizando el inmueble.

¿Por qué un local no puede ser una vivienda?

Los locales comerciales, almacenes u oficinas no poseen las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad y uso necesarias para una vivienda. Un local convertido en vivienda sin la licencia correspondiente tiene múltiples inconvenientes:

  • Imposibilidad de alquilar el local legalmente para usarlo como vivienda, ya que alquilar o residir en un local sin Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación es motivo de multa.
  • En un local sin servicios (luz y agua) será difícil darlos de alta ya que para ello son necesarios los trámites legales mencionados anteriormente.
  • A la hora de solicitar una hipoteca o cualquier otra gestión similar, la tasación será la de un local comercial y por tanto muy inferior al de una vivienda.
  • No es posible empadronarse en un local.

¿Quién puede solicitar un cambio de uso?

El cambio de uso lo pueden solicitar particulares (personas físicas), empresas, sociedades o asociaciones (personas jurídicas) y Comunidades de Bienes o Propietarios que sean dueñas del local en cuestión y deseen realizar el cambio de uso del local.

Es muy importante tener en cuenta que la licencia debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso, para evitar sanciones administrativas.