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Novedades en la normativa de habitabilidad de Galicia

Alfonso Rueda y Ángeles Vázquez

La Xunta ha aprobado el Decreto que modifica la normativa de habitabilidad de Galicia y que flexibiliza los requisitos para el cambio de uso de locales comerciales a nuevas viviendas. El objetivo de la normativa es aumentar la oferta de viviendas en Galicia, facilitando que bajos comerciales abandonados o sin actividad en entornos urbanos sean reconvertidos en viviendas de forma más sencilla.

El presidente de la Xunta ya había anunciado inicialmente en el año 2022 y posteriormente a inicios de 2023 que se estaba desarrollando el decreto que ahora se ha aprobado y que modifica las normas de habitabilidad de Galicia existentes.

Dicha normativa ya permitía este cambio de uso, y de hecho en nuestro estudio de Arquitectura hemos constatado que es una operación viable en un gran número de casos, tanto en Vigo como en otros municipios de Galicia. La novedad es que el nuevo decreto flexibiliza los requisitos, en ocasiones demasiado estrictos u obsoletos, facilitando la transformación en viviendas de forma más sencilla y económica, ampliando por tanto el número de locales u oficinas que pueden ser reconvertidos.

Principales cambios a la normativa de habitabilidad de Galicia

El nuevo Decreto modifica la normativa de habitabilidad de Galicia y elimina algunos requisitos que dificultaban el cambio de uso, como la necesidad de modificar el plan general municipal para calificar una vivienda como exterior.
Así, se permitirá que los bajos comerciales que actualmente están calificados como interiores puedan ser convertidos en viviendas, siempre que se garanticen los requisitos de habitabilidad establecidos en la normativa vigente. También simplifica las exigencias de adaptación necesarias para garantizar la intimidad de los residentes en determinados ámbitos, permitirá a los ayuntamientos hacer excepciones y simplificar las exigencias necesarias siempre y cuando esté debidamente justificado.
Por ejemplo, se permitirá que las viviendas en bajos comerciales tengan ventanas que den a espacios comunes, siempre que se tomen medidas para garantizar la intimidad de los residentes.
Las administraciones municipales son las que, a partir de ahora, podrán delimitar ciertos ámbitos en los que se exima del cumplimiento de estos requisitos, o bien se maticen para que resulten más fáciles de cumplir, mediante la tramitación de un anexo de habitabilidad.

A nivel técnico, se elimina por ejemplo la necesidad de tener la tan problemática salida de humos (las campanas de filtro de carbono ya se usan desde hace años en el resto de España) y se permiten otro tipo de soluciones para las ventanas junto a la calle.
Un requisito eliminado muy relevante (que estaba en el borrador inicial y que AC8 sugirió cambiar) es la altura mínima de 2,70 m entre forjados, algo que frenaba la posibilidad de “reciclar” un gran porcentaje de oficinas o locales con entreplantas o zonas de menor altura (por la rampa del garaje, por ejemplo). Ahora, los 2,50 m de altura libre final serán suficientes, y en los casos de conversión a vivienda, podrá incluso bajarse hasta 2,40 m.

Impacto esperado

La Xunta estima que la nueva normativa de habitabilidad de Galicia del 2023 permitirá la conversión a vivienda de aproximadamente 2.000 bajos comerciales del total de 7.000 sin uso existentes en Galicia en la actualidad (unos 1.000 sólo en Vigo), muchos de los cuales llevan años vacíos.

Beneficios para los propietarios

Los propietarios que llevan una conversión de local a vivienda en Galicia tienen una serie de beneficios:

  • Aumento inmediato del valor del inmueble (sólo con obtener la licencia para el cambio).
  • Re-activación de un local sin uso que producía unos gastos fijos, convirtiéndolo en un inmueble atractivo y convertible en una vivienda que puede ser alquilada o vendida.
  • Mercado inmobiliario con una demanda de vivienda en ascenso continuo.
  • Auge del interés en los apartamentos turísticos (idóneos en bajos o primeros donde no generan molestias a los residentes).

Con este decreto, además, tienen mayor flexibilidad para adaptar el local a las necesidades de los futuros inquilinos/residentes y el coste de la obra será mucho menor.

Beneficios para los compradores

Los compradores de viviendas en planta baja, fruto de un cambio a uso residencial, también pueden beneficiarse de ventajas especiales como:

  • Precios más asequibles (muy inferiores incluso al de viviendas “a reformar”).
  • Posibilidad de hacer una vivienda totalmente accesible sin gastos excepcionales (ascensor, rampa, elevador).
  • Locales disponibles en zonas urbanas sin oferta actual de vivienda.
  • Vivienda con jardín o espacio exterior propio en medio de la ciudad.

Conclusiones

El Decreto que modifica la normativa de habitabilidad de Galicia es una medida muy positiva para el mercado inmobiliario gallego. La normativa facilitará la reconversión de bajos comerciales, oficinas y almacenes en viviendas, lo que aumentará la oferta de viviendas en Galicia, especialmente en los centros urbanos.

AC8 arquitectura es el único estudio especializado en los cambios de uso de local a vivienda en Galicia. Si tienes un local comercial y quieres saber si es viable su cambio a vivienda ponte en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarte.