Las recientes modificaciones en la normativa de habitabilidad hacen más fácil llevar a cabo un cambio de uso de local a vivienda en Galicia. Aunque los cambios de uso ya se podían hacer, a partir del año 2023 la Xunta de Galicia decide flexibilizar la normativa para adecuarla a la realidad inmobiliaria y social de la comunidad autónoma.
Inicialmente, con la publicación del Decreto que modificaba la normativa de habitabilidad de Galicia el 15 de Octubre del 2023 se flexibilizaron los requisitos para el cambio de uso de locales comerciales a nuevas viviendas.
En el año 2024, a la vista del inmobilismo por parte de la mayoría de ayuntamientos pese a las facilidades creadas, la Xunta incorporó una serie de medidas en la ley de acompañamiento de presupuestos, dando un espaldarazo final a los cambios de uso.
Índice
Principales cambios a la normativa de habitabilidad de Galicia en el 2023
El Decreto aprobado en el 2023 modifica las normas de habitabilidad de Galicia y elimina algunos requisitos que dificultaban el cambio de uso, como la necesidad de modificar el plan general municipal para calificar una vivienda como exterior.
Así, las nuevas normas de habitabilidad permiten que los bajos comerciales calificados como interiores puedan ser convertidos en viviendas, siempre que se garanticen los requisitos de habitabilidad establecidos en la normativa vigente. También se simplifican las exigencias de adaptación necesarias para garantizar la intimidad de los residentes en determinados ámbitos, permitiendo a los ayuntamientos hacer excepciones y simplificando las exigencias necesarias siempre y cuando estén debidamente justificadas.
Por ejemplo, se permite que las viviendas en bajos comerciales tengan ventanas que den a espacios comunes, siempre que se tomen medidas para garantizar la intimidad de los residentes.
Es importante destacar que son las administraciones municipales, a partir de estos cambios normativos, las que, pueden delimitar ciertos ámbitos en los que se exima del cumplimiento de estos requisitos, o bien se maticen para que resulten más fáciles de cumplir, mediante la tramitación de un anexo de habitabilidad.
A nivel técnico, en el Decreto de habitabilidad aprobado en el 2023, se elimina por ejemplo los siguientes requisitos:
- Necesidad de tener una salida de humos: usando, por ejemplo, una campana de filtro de carbono, que ya se usa desde hace años en el resto de España.
- Necesidad de una altura mínima de 2,70 m entre forjados: algo que frenaba la posibilidad de «reciclar» un gran porcentaje de oficinas o locales con entreplantas o zonas de menor altura (por la rampa del garaje, por ejemplo). Este requisito estaba en el borrador inicial del Decreto de Habitabilidad de Galicia del 2023 y desde nuestro estudio hicimos la sugerencia de su modificación. Ahora, en las normas de habitabilidad aprobadas, los 2,50 m de altura libre final serán suficientes, y en los casos de conversión a vivienda, podrá incluso bajarse hasta 2,40 m.
Impacto esperado
La Xunta estima que los cambios del 2023 a la normativa de habitabilidad de Galicia permitirán la conversión a vivienda de aproximadamente 2.000 bajos comerciales del total de 7.000 a 12.000 sin uso existentes en Galicia en la actualidad (más de 1.000 sólo en Vigo), muchos de los cuales llevan años vacíos.
Beneficios para los propietarios
La normativa de habitabilidad del 2023 facilita los cambios de uso, aportando una serie de beneficios a los propietarios que lleven a cabo una conversión de local a vivienda en Galicia:
- Aumento inmediato del valor del inmueble (sólo con obtener la licencia para el cambio).
- Re-activación de un local sin uso que producía unos gastos fijos, convirtiéndolo en un inmueble atractivo y convertible en una vivienda que puede ser alquilada o vendida.
- Mercado inmobiliario con una demanda de vivienda en ascenso continuo.
- Auge del interés en los apartamentos turísticos (idóneos en bajos o primeros donde no generan molestias a los residentes).
Estas nuevas normas de habitabilidad de Galicia, aumentan la flexibilidad para adaptar el local a las necesidades de los futuros inquilinos/residentes, reduciendo el coste de la obra.
Beneficios para los compradores
Los compradores de viviendas en planta baja, fruto de un cambio a uso residencial, también pueden beneficiarse de ventajas especiales con estos cambios a la ley de vivienda según ha sido recogidos en la nueva normativa de habitabilidad:
- Precios más asequibles (muy inferiores incluso al de viviendas «a reformar»).
- Posibilidad de hacer una vivienda totalmente accesible sin gastos excepcionales (ascensor, rampa, elevador).
- Locales disponibles en zonas urbanas sin oferta actual de vivienda.
- Vivienda con jardín o espacio exterior propio en medio de la ciudad.
Conclusiones de los cambios en la normativa de habitabilidad de Galicia
El Decreto que modifica la normativa de habitabilidad de Galicia es una medida muy positiva para el mercado inmobiliario gallego. La nueva normativa de habitabilidad facilitará la reconversión de bajos comerciales, oficinas y almacenes en viviendas, lo que aumentará la oferta de viviendas en Galicia, especialmente en los centros urbanos.
LEY 5/2024, de medidas fiscales y administrativas en el 2025
Pese a que con los cambios normativos del 2023, la normativa autonómica ya no exigía ciertos requisitos, estos sí seguían siendo obligatorios en muchos casos por la normativa local.
La conocida popularmente como «ley de acompañamiento» y aprobada a finales de 2024, ha incorporado una serie de medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones con destino a vivienda, con un artículo dedicado específicamente para el cambio de uso de locales a vivienda.
Esta ley viene a «imponer» una serie de criterios y excepciones sobre las ordenanzas municipales para asegurar homogeneidad en los requisitos para el cambio de uso a vivienda de la Comunidad Autónoma.
Subsección 4ª. Medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones con destino a vivienda
Artículo 76. Cambio de uso de locales a vivienda
- Los locales destinados a uso terciario podrán cambiar su uso a residencial cuando se
cumplan las siguientes condiciones:
a) Que estén situados en edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda
colectiva.
b) Que se sitúen en suelo urbano o de núcleo rural.- En el supuesto de que los locales estén situados en un suelo desarrollado por un promotor público o destinado por el planeamiento a vivienda protegida, deberán, adicionalmente, calificarse como viviendas protegidas y solicitar la pertinente autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, de conformidad con lo establecido en el artículo 72 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
- Con carácter general, las nuevas viviendas deberán cumplir las condiciones exigidas
por la normativa en materia de edificación y de habilitabilidad que resulte de aplicación, con las siguientes excepciones o especialidades:
a) Se exceptúan los requisitos de altura libre, que podrá ser de 2,40 metros.
b) Las nuevas viviendas podrán tener su acceso directamente a la vía pública.
c) Las ventilaciones y extracciones que tengan que salir por cubierta se podrán conducir
por las fachadas interiores y situarse más allá de la profundidad edificable, o superando la ocupación máxima permitida.
d) La extracción de humos de las cocinas podrá sustituirse por sistemas de filtración
internos homologados.
e) Las viviendas resultantes de este cambio de uso estarán exentas del cumplimiento de
reserva de plazas de aparcamientos.- El cambio de uso regulado en este artículo requerirá el correspondiente título habilitante
municipal de naturaleza urbanística y, en su caso, las autorizaciones e informes
sectoriales que procedan, sin que sea necesario tramitar previamente una modificación del planeamiento urbanístico ni de cualquier otro instrumento que lo habilite.- Este precepto será de aplicación directa en el plazo de cuatro meses a partir de la entrada en vigor de esta ley. Sin embargo, los ayuntamientos, en cualquier momento, podrán adoptar un acuerdo relativo a su no aplicación en todo o en parte de su término municipal.
Este acuerdo deberá ser adoptado por el pleno respectivo y deberá fundarse en razones
derivadas de la necesidad de mantener la actividad comercial en un determinado ámbito
territorial.
Los aspectos más relevantes son principalmente 2, la posibilidad de utilizar por fin las campanas de filtro de carbono, y la no necesidad de disponer de una plaza de garaje.
- salidas de humos: las salidas de humos hasta el tejado eran un impedimento/complicación habitual en muchos casos, ya que la gran mayoría de edificios de cierta antigüedad no disponen de una ventilación específica para los bajos, ni tampoco para las oficinas en entreplantas o pisos primeros. Así pues, era necesario obtener previamente un permiso de la Comunidad de Propietarios, e incluso para ejecutar la obra, según en que ayuntamientos había además ciertas limitaciones sobre la posición de esos nuevos tubos.
Las campanas de filtro de carbono llevan años siendo utilizadas sin problema alguno por todo el territorio español, ya que el Código Técnico las admite como sistema alternativo. La normativa autonómica ya había abierto la mano a su uso, pero no así la gran mayoría de ayuntamientos en Galicia.
- plaza de garaje: un requisito problemático, ya que a veces sólo se admitía que esta estuviese en el mismo edificio (aunque no tenía que ser en propiedad), y se requería una conexión accesible y directa por el interior del edificio. En otros casos, podría ser adquirida en un edificio del entorno, pero no valía tampoco cualquier edificio y además supone un gasto adicional al tener que comprarla.
Así pues, gracias a las excepciones que ofrece esta nueva ley (con estas 2 últimas especialmente), se ha ampliado notablemente el porcentaje de locales viables para su conversión a vivienda, e incluso aporta ventajas para los locales que ya eran viables, ya que ahora será más económico llevar a cabo la conversión al no tener los gastos adicionales de ejecutar una salida de humos nueva o comprar una plaza de garaje.
Cabe destacar, por último, que la ley tiene una vigencia de 3 años por lo que las exenciones que facilitan la conversión de local a vivienda estarán vigentes hasta en 29 de diciembre de 2028 solamente. Por tanto, ahora es el mejor momento para evaluar y llevar a cabo el cambio de uso, mientras existen más facilidades para hacerlo.
AC8 arquitectura es el único estudio especializado en los cambios de uso de local a vivienda en Galicia.